Woningbouw dient primair plaats te vinden in stedelijk gebied. In afwijking daarvan zijn in het buitengebied van de gemeente Sint-Michielsgestel uitsluitend mogelijkheden voor kleinschalige woningbouwontwikkeling aan een bebouwingslint, in een collectieve woonvorm of in een bebouwingscluster . Hierbij geldt in ieder geval dat:
**2.1.** voor het realiseren van nieuwe woningen in het landelijk gebied is op grond van het provinciaal beleid een bouwtitel nodig. Het provinciaal beleid schrijft voor dat deze benodigde bouwtitel uitsluitend verworven kan worden:
**a..** voor ruimte-voor-ruimte kavels door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor Ruimte (aankoop bouwtitel, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit);
**b..** voor woningen op grond van de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ door te voldoen aan de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’ (maatwerk);
**c..** doordat er sprake is van een collectieve woonvorm conform provinciaal beleid op een bestaand bouwperceel;
er dient sprake te zijn van een kleinschalige woningbouwontwikkeling buiten de beekdalen (zie fig. 2 (17)). Het betreffende gebied dient het toe te voegen aantal woningen ook qua draagkracht aan te kunnen en de locatie dient passend te zijn voor de beoogde doelgroep. Hierover wordt per nieuw initiatief een afweging gemaakt. Woningen conform de ambities uit het Programma volkshuisvesting krijgen hierbij prioriteit (bijvoorbeeld meerdere woningen in één bouwmassa of Tiny houses);
zorg wordt gedragen voor een goede ruimtelijke inpassing in relatie tot het buitengebied (18). Dit betekent in ieder geval dat de kansen onderzocht zijn in antwoord op de volgende vragen:
**a..** wat is de landschappelijke karakteristiek van de plek en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?;
**b..** welke cultuurhistorische waarde bevat de betreffende locatie en haar omgeving en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk (gebouwen en hun oorspronkelijke context en omgeving)?;
**c..** welke natuurwaarden en doelen zijn in de omgeving van de nieuwe ontwikkeling te vinden. Op welke wijze versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?;
**d..** op welke wijze draagt de nieuwe ontwikkeling bij aan de energietransitie en klimaat(adaptieve)doelstellingen en wordt rekening gehouden met de waterreserveringsdoelen?;
**e..** op welke wijze wordt geborgd dat de beoogde herontwikkeling geen belemmering vormt voor omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving?;
Beekdalen en Overgangszone
Essen & Kampen
Heide ontginningen
Broek ontginningen
Inpassing in het kleinschalig besloten/half-open landschap
Inpassing in het kleinschalig landschap
Inpassing in het vlak en half-open landschap
Inpassing in de opzet van rechte wegen
Rekening houden met meanderende stromen met verkavelingen haaks op de beek
Rekening houden met onregelmatig gevormde kavels relatief smal- en lang
Rekening houden met rationele verkavelingsstructuur (blokverkaveling)
Bijdragen aan populierenlanen en- bosjes (voormalige) teelt
Bijdragen aan broekbossen en houtwallen - ook knotbomen en beemdgronden
Inpassing in gehuchten met een eigen karakter
Rekening houden met grootschalige landbouw als belangrijke drager
Inpassing in de blokverkaveling
Rekening houden met onregelmatige verkaveling met kromme wegen en zandpaden
Versterken van bosschages, bomenrijen en (hak)houtwallen
Inpassing in de opzet van rechte wegen
Rekening houden met het herkenbare slotenpatroon
Inpassing in een opzet van boerderijzwermen en lintdorpen
Inpassing in het kamerlandschap’ van open akkers en weiden omzoomd door lanen en bosranden.
Rekening houden met grote bos- en natuurcomplexen
Inpassing in het karakter van verspreide bebouwing langs wegen
Bescherming van open, bolle akkers
Versterken van bosvlakken (rabbatten) van o.a. populier (bomenweides)
Inpassing in het karakter van bebouwing langs wegen
Tabel 3 te respecteren kenmerken per landschapstype
**2.4.** overtollige bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt, waarbij cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt behouden. Voor de functiewijziging en nieuwe functies gelden de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 1 Functiewijziging vrijkomende agrarische bouwvlakken;
**2.5.** de ontwikkeling moet een kwalitatief goed stedenbouwkundig- en inrichtingsplan (19) met analyse en toelichting voor de totale erfinrichting (inclusief de bijbehorende bouwwerken, ontsluiting en parkeren) bevatten, gebaseerd op de uitgangspunten die gelden voor het landschapstype van de betreffende locatie zoals benoemd in tabel 3. Ook moet rekening worden gehouden met de opgaves met betrekking tot versterking van cultuurhistorische-, landschaps- en natuurwaarden, energietransitie, klimaat(adaptieve) doelstellingen en waterbergingsdoelstellingen;
**2.6.** de ontwikkeling moet binnen het straatbeeld passen en/of dit versterken en het landschap respecteren en/of versterken. In veel situaties betreft dit een lage goot met een landelijke architectonische verschijningsvorm. De verschijningsvorm kan ook hedendaags worden geïnterpreteerd, waarbij wordt uitgegaan van een in het gebied passende erfopzet;
**2.7.** op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na een integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn. Daarbij worden (niet-limitatief) aspecten zoals provinciaal beleid, archeologie en cultuurhistorie, geluidshinder, bedrijvigheid, verkeer, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid op locatieniveau bekeken en onderzocht;
Figuur 2 overzicht bebouwingsconcentraties
**2.8.** ruimte-voor-ruimte kavel(s) of woning(en) op grond van de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7 (maatwerk)’ zijn uitsluitend toegestaan binnen een in figuur 2 aangewezen bebouwingslint of bebouwingscluster;
**2.9.** binnen een in figuur 2 aangewezen bebouwingslint zijn uitsluitend nieuwe woningen toegestaan op een bestaand bouwperceel (20) (bouwvlak). Op een bestaand bouwperceel (bouwvlak) mag uitsluitend bouwmassa voor wonen conform onderstaande tabel 4 worden gerealiseerd (21);
Toe te voegen bouwmassa voor wonen op een bestaand bouwperceel (bouwvlak)
Minimaal in te leveren oppervlakte bestaand bouwperceel (bouwvlak) (inclusief verwijderen van de daarop aanwezige bebouwing en verharding)
Minimaal te slopen feitelijk en legaal aanwezig oppervlakte gebouwen
1.000m3
2.000m2
500m2
1.200m3
2.600m2
700m2
1.400m3
3.200m2
900m2
1.600m3
3.800m2
1.100m2
1.800m3
4.400m2
1.300m2
2.000m3
5.000m2
1.500m2
2.200m3
6.000m2
1.700m2
2.400m3
7.000m2
1.900m2
2.600m3
8.000m2
2.100m2
2.800m3
9.000m2
2.300m2
3.000m3
10.000m2
2.500m2
Tabel 4 Overzicht in te leveren bouwvlak en te slopen gebouwen om bouwmassa voor wonen toe te voegen (22)
**7..** in de aangewezen bebouwingsclusters is het toevoegen van woningen toegestaan, mits dit gepaard gaat met sloop in het buitengebied van de gemeente Sint-Michielsgestel conform tabel 4. Verder dient de nieuwe bebouwing hier ingepast te worden binnen de karakteristiek van het betreffende cluster, dient aandacht te worden besteed aan het versterken van doorzichten en rekening te worden gehouden met de uitgangspunten van het betreffende cluster zoals opgenomen in onderstaande tabel 5.
Legenda
Cluster
Te respecteren kenmerken/aandachtspunten
1. Loofaert Berlicum (cluster in essen& kampen)
er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster;
speelse rooilijnen volgen overwegend de weg;
aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen (bijvoorbeeld houtwal, laanbomen, struweel, boomgaard, (hakhout)bosje);
rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken;
bebouwing in een erfopzet voorstelbaar;
kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur.
2. Veedijk Berlicum (cluster in heideontginningen)
er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster;
ten zuiden van het cluster ligt de Wambergsche Beek; landschapskenmerken van beekdal(vormige laagte);
kenmerkende blokverkaveling; blok- lijnvormige landschapselementen (bijvoorbeeld houtwal, laanbomen, struweel);
aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen;
bebouwing veelal dezelfde afstand tot de weg;
rooilijnen volgen de weg;
rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken.
3. Heikantse Hoeve Berlicum (cluster in heideontginningen)
er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster;
bebouwing wisselende ruime afstand tot de weg;
oriëntatie woningen veelal op het erf;
rooilijnen volgen richting van de blokverkaveling;
aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; blok- lijnvormige landschapselementen (bijvoorbeeld houtwal, laanbomen, (naaldhout)bosjes);
rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken;
bebouwing in een erfopzet voorstelbaar;
nieuwe ontsluitingen op de straat beperken en aansluiting zoeken op bestaande inritten.
4. Hoek Den Dungen (cluster in essen & kampen, deels beekdal)
er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster;
het toevoegen van wooneenheden in het beekdal is ongewenst;
speelse rooilijnen volgen niet altijd de weg;
ecologische verbindingszone;
aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; mozaiek en onregelmatige structuur;
oriëntatie van de woningen op de open landschapskamer;
rekening houden met de zichtlijnen en landschapskamer. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken;
waterreserveringsgebied;
bebouwing in een erfopzet voorstelbaar;
voorkom aaneengroeiing met bebouwde kom/straat;
kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur.
5. De Keer Den Dungen (cluster in essen & kampen)
er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster;
bebouwing op wisselende afstand tot de weg;
speelse rooilijnen volgen niet altijd de weg;
aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; mozaiek en onregelmatige structuur;
cultuurhistorisch landschap van o.a. Keerdijk;
rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken;
bebouwing in een erfopzet voorstelbaar.
6. Plein Sint-Michielsgestel (cluster in essen& kampen)
er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster;
bebouwing heeft meestal gelijke afstand tot de weg;
rooilijnen volgen de weg;
aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen, mozaiek en onregelmatige structuur;
rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken;
kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur.
bebouwing in een erfopzet voorstelbaar;
inritten minimaliseren, waar mogelijk aansluiting zoeken op bestaande inritten.
7. Hemelrijkstraat Sint-Michielsgestel (cluster in essen & kampen)
er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster;
betreft een zeer vol cluster, daardoor geen mogelijkheden voor extra bebouwing. Vervanging of transformatie van bestaande bebouwing kan kansen bieden;
voldoende afstand tot de bebouwing van de kern Sint-Michielsgestel en cluster Plein;
bebouwing heeft meestal gelijke afstand tot de weg;
rooilijnen volgen veelal het grillige wegenpatroon;
aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen (deels verdwenen) dijk;
rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken;
waterreserveringsgebied;
bebouwing in een erfopzet voorstelbaar.
8. Vogelenzang Gemonde (cluster in essen & kampen, broekontginningen)
er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster;
betreft een zeer vol cluster, daardoor geen mogelijkheden voor extra bebouwing. Vervanging of transformatie van bestaande bebouwing kan kansen bieden;
bebouwing heeft meestal gelijke afstand tot de weg;
rooilijnen volgen de weg;
aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; mozaiek en onregelmatige structuur. Nabijheid van broekontginningen zichtbaar (boomsoorten);
rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken;
bebouwing in een erfopzet voorstelbaar;
inritten minimaliseren, waar mogelijk aansluiting zoeken op bestaande inritten.
9. Broekstraat Gemonde (cluster in broekontginningen)
er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster;
betreft een zeer vol cluster, daardoor geen mogelijkheden voor extra bebouwing. Vervanging of transformatie van bestaande bebouwing kan kansen bieden;
rooilijnen volgen de weg;
rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken;
Natuurnetwerk Brabant en ecologische verbindingszone;
aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen waaronder populierenweides);
Beeksche Waterloop;
bebouwing in een erfopzet voorstelbaar.
10. Besselaar Gemonde (cluster in essen & kampen)
er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster;
voorkom aaneengroeien met bebouwde kom;
bebouwing heeft wisselende afstand tot de weg ;
kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur;
aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen;
rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken;
bebouwing in een erfopzet voorstelbaar;
inritten minimaliseren, waar mogelijk aansluiting zoeken op bestaande inritten.
Tabel 5 Overzicht te respecteren kenmerken en aandachtspunten per bebouwingscluster
**2.11.** wooncollectieven (23) conform mogelijkheden op grond van de Omgevingsvisie, het provinciaal beleid en het Programma Volkshuisvesting zijn toegestaan op een bestaand agrarisch bouwvlak (24) mits deze niet is gelegen in de beekdalen (fig. 2). Ook in of aansluitend aan het Natuurnetwerk Brabant zijn wooncollectieven niet passend. Uitgangspunt is waar mogelijk hergebruik van de bestaande bebouwing of bij nieuwbouw een afname van de huidige op de locatie aanwezige bebouwing met minimaal 25%. Het is niet toegestaan hiervoor bebouwing in te zetten waarvoor op grond van een ander project of regeling al vergoeding voor sloop is ontvangen. Naast de afstand tot voorzieningen dient de ontwikkeling ook passend te zijn gezien de aanwezige gebiedskwaliteiten, bereikbaarheid en ontsluiting.
Artikel 2
Woningbouw in het buitengebied (ruimte voor ruimte, maatwerkwoningen en collectieve woonvormen)
Onderdeel van Beleidsregels functiewijziging VAB en woningbouw buitengebied